Acheter un riad
à Fès.

Fès el-Bali (la médina historique) se subdivise en quartiers aux valeurs très différentes : Talaa Kebira et Talaa Sghira concentrent les riads prestigieux et les commerces touristiques (prix 1400-2600 €/m²). Douh et Rcif offrent des dars familiales à prix plus accessibles (800-1400 €/m²). Le quartier Andalous, sur la rive droite du fleuve, est le plus résidentiel et calme, peu proposé en vente (600-1000 €/m²). Fès Jdid (la médina royale du XIIIe) est un entre-deux : moins typique mais plus pratique (voitures, commerces modernes à proximité). Hors médina, le quartier Agdal et Aïn Nokbi sont les zones villas contemporaines.

Deux régimes de propriété coexistent au Maroc. Le titre foncier (système Torrens) est nominatif, inscrit à la conservation, purgeable — c'est l'équivalent français. La Mulkia est un acte adoulaire traditionnel, non inscrit, qui dépend de la preuve testimoniale. Dans la médina de Fès, 55 % des biens sont encore en Mulkia. Une Mulkia peut être parfaitement valable, mais elle complique le financement bancaire (les banques refusent souvent de prêter sur Mulkia) et la revente à des étrangers. Nous recommandons systématiquement la procédure de réquisition d'immatriculation pour transformer une Mulkia en titre foncier — compter 9 à 14 mois et 1 200 à 2 800 €.

Un riad acheté 200 000 € demande en moyenne 1 200 à 1 800 €/m² de rénovation complète pour atteindre un standard habitable contemporain (électricité, plomberie, isolation, sanitaires, tadelakt, zellige). Sur 250 m², cela représente 300 à 450 000 € de chantier — soit plus que le prix d'achat. Trois pièges : (1) sous-estimer les fondations (les tabia traditionnelles demandent un diagnostic spécifique), (2) sous-estimer la plomberie (circulations d'eau dans la médina complexes), (3) sous-estimer les autorisations (chaque modification de façade demande accord Agence Urbaine, délai 3 à 8 semaines). Le chiffrage doit être fait avant la lettre d'intention, pas après.

À l'achat : droits d'enregistrement 4 % + conservation foncière 1 % + adoul/notaire 1-1,5 %. Pour un bien de 300 000 €, compter 19 500 € de frais de mutation. À la détention : taxe d'habitation et taxe de services communaux (environ 0,2 à 0,5 %/an de la valeur locative imposable, généralement modique pour la médina). À la revente : TPI (taxe sur profit immobilier) 20 % sur la plus-value, avec abattement progressif (exonération totale après 6 ans de détention pour une résidence principale, réduction sinon). Les non-résidents bénéficient des conventions fiscales (France-Maroc, UK-Maroc) évitant la double imposition.

C'est le point que 70 % des acquéreurs étrangers découvrent trop tard. Au Maroc, les règles de change sont strictes : on ne peut rapatrier à l'étranger que le capital qui a été importé au départ par voie bancaire tracée, et enregistré auprès de l'Office des Changes dans les 6 mois. Concrètement : il faut déposer un Compte Convertible Dirhams et un dossier d'investissement étranger dès le compromis. Sans ce dossier, impossible de sortir les fonds à la revente. Nous préparons ce dossier pour chacun de nos clients non-résidents, systématiquement, et en amont. C'est gratuit et c'est protecteur.

Trois régimes possibles. Airbnb : exploitation libre tant que la durée de location est < 90 jours/an par locataire, pas de licence, taxe de séjour à collecter (5-25 MAD/nuit/personne). Maison d'hôtes (au-delà de 90 jours d'exploitation totale) : licence régionale obligatoire, conformité incendie, registre de police — 6 mois de démarches. Location longue durée : bail civil marocain, dépôt 2 mois, loyer mensuel encadré par contrat mais libre à la signature. Rentabilités nettes observées à Fès : Airbnb 6-9 %/an (fort saisonnage), maison d'hôtes 10-14 %/an (gestion intensive), location longue 4-6 %/an (stable). Nous orientons selon votre projet.